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房产建筑

    一、服务宗旨
    全力服务项目开发,强化项目专业管理,提升楼盘品牌效应,防范各类法律风险,为房地产开发项目和建筑开发项目提供优质高效的法律服务和强大的法律支持,成功实现项目开发的各项预定目标。
 


    二、服务目标
    1、通过对事务所优质资源的综合调配,向项目提供质优、高效、全程、全方位的专业服务。
    2、遵从“事前预防为主,事后救济为辅”的原则,运用专业知识和技能避免或减少项目开发中可能出现的法律疏忽及偏差,对因不慎而出现的疏忽和偏差所带来的法律纷争采取法律救济措施,减少或避免可能造成的各项损失。
    3、通过利用事务所较好的人脉、信息等资源优势,为项目开发创造良好的外部环境。
    4、通过律师专业服务,提升楼盘品牌效益,增加楼盘品牌附加值,降低项目风险及项目开发的机会成本,提高项目的赢利能力。

   
       三、服务范围
       1、创设公司阶段
       a、代表委托当事人拟定合作计划,策划合作方式,工作模式,公司架构;
       b、代表或协同当事人参加与合作伙伴的谈判,草拟公司创设文件,包括合同、公司章程及有关合作的其他协议文件;
       c、协助当事人准备公司报审文件,并可代办公司报批业务。
  
       2、 开发前期准备阶段
       前期准备阶段的主要工作是开发企业基础设施配套建设、规划设计等。
       该阶段提供的服务内容主要包括: 
       a、参与项目市政配套合同的洽谈、起草、审查。
       b、协助获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
       c、协助开发商通过招标方式确定建设工程勘察企业,审查、起草建设工程勘察合同。
       d、协助开发商通过招标方式确定建设工程设计企业,审查、起草建设工程设计合同。
       e、协助开发商完成项目建筑方案设计和建筑施工图设计的审查。
       f、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作


      3、土地使用权取得阶段 
      a、征用土地:协助当事人取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准证书等项目规划批准文件;协助当事人办理征地手续,起草、审核征地法律文件,包括征地补偿、安置方面的协议、合同等; 
      b、国有土地出让:协助当事人办理土地评估、确定地价、签署出让合同、办理出让手续等; 
      c、国有土地转让:起草、审核土地转让协议,协助办理土地评估、确定地价及协助当事人明确税费负担等。


      4、拆迁阶段 
      a、协助当事人确定委托拆迁单位,草拟、审核委托拆迁协议等文件; 
      b、协助当事人制定拆迁政策,草拟拆迁工作中需要的法律文件,包括拆迁安置文告,拆迁安置协议等; 
      c、协助当事人处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷; 
      d、协助当事人向拆迁管理部门报送文件档案。


      5、项目建设阶段 
      项目建设阶段主要就是施工建设及竣工验收。 
      该阶段提供的服务内容主要包括: 
      a、协助开发商通过招标方式确定建设工程施工企业,审查、起草建设工程施工合同。律师要草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。参加招标会、开标会、评标会,保证程序的合法性。草拟、审查中标工程承包合同。协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。 
      b、协助取得施工许可证。 
      c、审查工程施工分包企业的资质、信誉。 
      d、协助开发商通过招标方式确定建设工程监理企业,审查、起草建设工程监理合同。 
      e、协助审查、起草设备采购、供用电、公共配套设施合同等一系列相关合同并监督合同的履行。
     f、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则,做好证据材料的留存。
     g、协助完成项目的竣工验收,协调开发商与有关方面的关系,就法律责任问题与程序问题提出意见。
     h、因项目停建、缓建,施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷,律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。

     6、交付验房阶段
     该阶段提供的服务内容主要包括:
     a、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。
     b、 审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议,为订立有关合约提供律师鉴证。
     c、协助公司办理业主入住验收交房时的手续,协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议,代理公司参与仲裁或诉讼活动,维护公司的合法权益。
     d、协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证,解除开发商的担保责任。
     e、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议,及时提出法律意见。


     7、销售阶段
     a、为当事人草拟、审核预售契约及其补充协议;
     b、为当事人报批预售许可证进行文件准备,包括草拟、制定协议书,管理公约等;
     c、协助当事人制定楼盘营销战略、设计经营所需法律框架、运行模式等;
     d、草拟并协助当事人与销售代理商签订代理销售协议,以及与广告商等的协议;
     e、草拟房屋预售、销售合同及相关文件;
     f、代表开发商或购房人进行合同谈判;
     g、为购房人提供购房代理法律服务;
     h、督促对方当事人履行上述合同文件;
     i、为签约提供律师见证;
     j、代办预售登记手续;
     k、协助物业交付工作;
     l、代办产权手续,代理支付税费等。

 
     8、出租阶段
     a、草拟房屋租赁合同及相关文件;
     b、为出租方或租赁方提供相关咨询;
     c、根据谈判情况修改审定租赁合同及相关文件;
     d、根据客户要求参与租赁谈判;
     e、安排签署租赁合同及相关文件并提供律师见证;
     f、代办租赁登记等手续。


     9、抵押融资方面
     a、代理当事人向贷款银行或其他金融机构出具法律意见书,说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性;
     b、代理或协助当事人与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核双方的贷款合同,抵押合同及相关法律文件;
     c、协助当事人准备向贷款方的报送文件;
     d、代办抵押登记手续;
     e、协助当事人办理抵押权解除手续;
     f、协助或代理当事人办理抵押权实现时的抵押物处置手续,草拟、审核一系列处置所需的法律文件。

 
     10、物业管理阶段 
     a、协助当事人组建物业管理公司或选定物业管理公司或选聘物业管理顾问公司,草拟有关物业公司组建创设合同、章程、协议书、委托管理合同等文件;
     b、为物业管理公司或待管物业起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度,委托管理合同及其他相关法律文件;
     c、协助物业管理公司与业主签署委托管理合同;
     d、协助物业管理公司组织产权人大会,建立业主管理机构,构建物业管理公司与全体产权人及其代理人的法律关系;
     e、协助物业管理公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业管理中的各协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

 
     四、律师配备
     指派由5名资深律师组成项目法律事务部,全程负责处理项目法律服务范围内的各项法律事务。在必要的情况下,事务所还可随时增派骨干律师参加项目法律事务部的工作,以加强法律事务部的工作力量和力度。


    五、工作流程
     1、日常类法律事务工作流程
     a、接受项目开发商交办的法律事务。所有合同审查、出具法律文件事务由项目法律事务部统一接受并建档编号,分配给承办律师办理。
     b、审查修改,起草、出具法律文件。承办律师在收到待审法律文件或起草、出具法律文件的委托后,应进行认真、细致的文件审查工作,避免文件涉及事项存有法律疏忽或偏差,抑或陷入法律误区或陷阱。简单文件在一个工作日内,重要文件在三个工作日内,特别复杂或重大文件在五个工作日内完成交办任务,交项目法律事务部集体审议修改,完成定稿。
     c、归档、提交。完成并出具的法律文件副本由事务所归档,留存备查,正本编号后在规定时间内提交给项目开发商。


     2、非日常类法律事务工作流程
     a、接受项目开发商交办的法律事务。对突发性事件或其他非日常性法律事务(如诉讼、仲裁、调解、行政听证、项目谈判等)的处理,与日常性法律事务的处理应有所区别。其中对于突发性事件,律师应做出快速反应,综合分析各方面的信息,迅速收集和妥善保存证据材料,主动介入,凭借专业知识和技能及时做出初步应急处理方案提交项目开发商,为协助项目开发商做出正确决策提供专业法律支持。对非日常类法律事务,要做好编号建档工作。
     b、调查收集和妥善保存证据。证据调查收集要充分、彻底、全面,以便为案情的正确分析提供确凿、充分的依据。证据保管由专人负责,立卷存档,妥善保存。
     c、分析案件,做出并提交法律解决方案。案件分析及其法律解决方案由项目法律事务部集体讨论决定,形成案件讨论会议纪要,由承办律师做出法律解决方案,并提交项目开发商决策。
     d、修订法律解决方案。在依法处理的前提下,项目法律事务部根据项目开发商修改意见修订方案。
     e、实施法律解决方案。由承办律师负责,代理项目开发商按既定方案处理法律事务。
     f、报告工作。由承办律师就法律事务处理办理的情况及时向项目开发商报告。
     g、结案。案件办结后,案卷及时归档,留存备查。承办律师就结案情况向项目开发商报告工作。


    六、工作监督
    项目法律事务部定期于每月月底向项目开发商及事务所监督指导委员会书面报告工作情况,接受项目开发商和事务所监督指导委员会的工作监督。
    事务所定期或临时对项目法律事务部工作进行检查,审议工作情况,主动监督项目法律事务部的工作。
    因项目法律事务部工作重大失误给项目开发商造成严重损失,事务所将负责赔偿,并追究承办律师的责任。